Nel primo semestre del 2011 a Pesaro i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dell’ 1,9% rispetto al semestre precedente. Sostanzialmente stabili le quotazioni del Centro storico, del Centro mare e di Baia Flaminia, con un leggero aumento dei valori per quest’ultima zona.
Il mercato immobiliare di quest’area della città è movimentato prevalentemente da famiglie alla ricerca della prima casa, anche se non mancano acquirenti provenienti da Bologna, Milano, Roma e dall’entroterra pesarese alla ricerca di case vacanza, in particolare nell’area del Centro mare.
Rimane comunque ampia la forbice tra domanda e offerta, i proprietari si dimostrano restii nella concessione di sconti consistenti sul prezzo richiesto, determinando tempi di vendita medi non inferiori a 5-6 mesi. Gli acquirenti di seconde case e gli investitori, mettono in conto una spesa che si aggira sui 200 mila € ed acquistano prevalentemente bilocali, anche se si registra un aumento di richieste di trilocali.
Nel Centro storico di Pesaro ci sono sia immobili d’epoca che tipologie a schiera degli anni ’60; per l’acquisto di una soluzione di prestigio bisogna mettere in conto una spesa compresa tra 3500 e 3800 € al mq. Prezzi più elevati si registrano nella fascia adiacente al mare , nell’area di viale Trento e di viale Trieste, dove per una soluzione ristrutturata si possono spendere anche 4500 € al mq. Abitazioni indipendenti posizionate nei pressi del mare costano da ristrutturare, a partire da 1,5 milioni di € mentre per quelle ristrutturate da 3 milioni di €. Limitrofe al Centro si trovano le aree di Montegranaro e di Soria, sorte negli anni ’60 ed apprezzate per la presenza di verde, di servizi e per la tranquillità. Il prezzo di un buon usato è di 2500 € al mq mentre soluzioni indipendenti di nuova costruzione costano 3400 € al mq. In zona Montegranaro infatti sono in fase di realizzazione villette bifamiliari e piccoli condomini. Molto apprezzata anche l’area di Baia Flaminia. Qui, per l’acquisto di un buon usato, si spendono 2500 € al mq. A sud del Centro storico si sviluppa zona Loreto, composta prevalentemente da palazzine.
Meno richieste le zone più periferiche della città, come ad esempio i quartieri Vismara e Cattabrighe, sorti tra gli anni ’50 e ’70, dove per l’acquisto di un appartamento in buone condizioni si spendono tra 1800 e 2000 € al mq. Da segnalare che sono in fase di completamento nuove costruzioni nell’area dell’ex Amga, con prezzi compresi tra 3500 e 4000 € al mq. Dopo alcuni mesi sono ripartiti inoltre i lavori per l’ammodernamento e l’ampliamento del molo di Levante e del molo di Ponente, facente parte del porto turistico e commerciale della città. Sono terminati i lavori per la realizzazione della nuova pista ciclabile che collega Pesaro a Fano e che costeggia il litorale marchigiano; un’altra pista ciclabile è stata completata tra il Centro storico della città ed il Palazzetto dello Sport, lungo il fiume Foglia.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra un calo del numero di richieste per gli affitti estivi, per un bilocale con quattro posti letto si pagano canoni di locazione di 1500-1800 € ad agosto e di 1200 € a luglio. A cercare case in affitto anche single e lavoratori trasfertisti, in particolare medici e professionisti. Il canone di un trilocale è di 550-600 € al mese ed il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4. Il regime di tassazione a cedolare secca viene utilizzato prevalentemente dai proprietari con più immobili in locazione e con un reddito elevato. Media la richiesta di box auto, il prezzo di una soluzione singola in Centro è di 35-40 mila €, il canone di locazione è di 150 € mensili. Un lieve ribasso dei prezzi si registra in zona Montegranaro ed in zona Villa San Martino, stabili le quotazioni in zona Pantano.
Il semestre ha evidenziato una flessione della domanda determinata da molteplici fattori come ad esempio la difficoltà di accesso al credito, la precarietà sul lavoro accentuata dalle attuali difficoltà di importanti multinazionali ed un timore generale riguardante l’attuale situazione politica ed economica del Paese. In questa parte del 2011 il mercato è stato movimentato soprattutto da giovani famiglie al primo acquisto. I quattro locali con una metratura compresa tra 100 e 120 mq sono state le tipologie più richieste, mentre maggiori difficoltà si sono registrate nella vendita di piccoli tagli. Il quartiere Pantano è quello più popoloso ed è diviso in Pantano Bassa e Alta, separate da via Giolitti. Pantano Bassa è a pochi passi dal centro ed è composta prevalentemente da case semindipendenti e piccoli condomini realizzate negli anni ’60, molto apprezzata dagli acquirenti. Pantano Alta è semicentrale ed è costituita da grandi condomini degli anni ’70, alcuni realizzati in edilizia convenzionata, e da case semindipendenti. Acquistare un appartamento semindipendente da ristrutturare costa 1900-2100 € al mq, 2700-2800 € al mq se ristrutturato. La maggior parte dei condomini si concentra nelle arterie principale del quartiere, via Giolitti, via Rossi e via Lubiana. Qui una soluzione usata ha un prezzo compreso tra 1600 e 1900 € al mq.
Da segnalare che nei pressi dello Stadio Benelli sono in fase di realizzazione alcuni condomini costruiti in bioedilizia e collocati in un contesto verde; il nuovo è valutato tra 3000 e 3300 € al mq. Semicentrale anche la zona della Celletta sviluppatasi negli ultimi dieci anni e caratterizzata da condomini, alcuni dei quali realizzati in edilizia convenzionata; i prezzi si attestano su 2500 € al mq. Adiacente al centro, nella parte sud della città, si trova l’area Muraglia – Monte Granaro – Loreto, dove si possono acquistare soluzioni semindipendenti simili a quelle presenti in zona Pantano ma con prezzi leggermente superiori. Da segnalare che nell’area nord della città, ed in particolare in zona Torraccia ed in zona Tombaccia si costruiscono condomini e villette a schiera, le quotazioni sono rispettivamente di 2400 a 2700 € al mq.
Buona la richiesta di immobili in locazione in prevalenza da parte di giovani coppie. In zona Pantano un bilocale ha un canone mensile di 450 €, un trilocale di 600 €. I contratti maggiormente utilizzati sono quelli a canone libero. In aumento i contratti a canone concordato. Cresce l’ interesse per la cedolare secca ma non è ancora utilizzata dai proprietari. Bassa la richiesta di box auto, il prezzo di una soluzione singola è di 25-30 mila €, il canone di locazione mensile è di 100-150 €.
da Ufficio Studi Tecnocasa, articolo pubblicato dal quotidiano online “Vivere Pesaro” del 29/09/2016